by masahat.news

Mar 28, 2026

(5)

Share

مساحات - محار الحسن

يدخل السوق العقاري العربي عام 2026 في مرحلة مفصلية، إذ يتزامن زخم قياسي مدفوع بمشاريع عملاقة وإصلاحات هيكلية مع تصاعد التوترات الجيوسياسية في المنطقة، مما يضع القطاع أمام اختبار حقيقي لصلابة مناعته واستدامة نموه. فبينما تشير التقارير الصادرة عن كبرى المؤسسات الاستشارية إلى مواصلة الأسواق الخليجية، خاصة السعودية والإمارات، تسارعها المدروس في النصف الأول من العام، تلوح في الأفق مخاطر إضافية تفرضها التطورات العسكرية، ما يستدعي قراءة أكثر دقة لملف المخاطر والعوائد أمام المستثمرين المحليين والدوليين.

زخم تاريخي مدعوم بأساسيات قوية

كشفت بيانات مؤسسة \"جيه إل إل\" الاستشارية عن أن منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا تستعد لتنفيذ مشاريع عقارية وهيكلية ضخمة بقيمة ثلاثة تريليونات دولار بين عامي 2026 و2030، مع تخصيص الإمارات وحدها 470 مليار دولار للمشاريع العقارية خلال الفترة ذاتها . وتشكل هذه الاستثمارات ترجمة عملية لاستراتيجيات التنويع الاقتصادي الطموحة، وفي مقدمتها رؤية السعودية 2030 التي تواصل دفع عجلة التطوير في مشاريع عملاقة مثل نيوم والقدية والبحر الأحمر .

وفي هذا السياق، يؤكد تقرير صادر عن مركز الكويت المالي (ماركاز) أن الأسواق العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي ستحافظ على زخمها التصاعدي خلال النصف الأول من 2026، مدعومة بالنمو القوي في الاقتصاد غير النفطي واستمرار الإنفاق الحكومي على مشاريع البنية التحتية . فقد سجلت السعودية، على سبيل المثال، نمواً متسارعاً في قطاعها العقاري مع وصول نسبة الإشغال في المكاتب بالرياض إلى مستويات شبه كاملة (99.5%) وارتفاع إيجارات المناطق الرئيسية بنسبة 7.3% على أساس سنوي، بينما تواصل الرياض وجدة قيادة مكاسب الأسعار السكنية مدعومة بنمو سكاني قوي بلغت نسبته 4.7% .

دبي بين ذروة النمو ومخاطر التشبع

تشهد إمارة دبي أداءً لافتاً، حيث سجلت قيمة المعاملات العقارية زيادة بنسبة 28.3% خلال الأشهر التسعة الأولى من 2025 لتصل إلى 554.1 مليار درهم . غير أن التقرير يشير إلى توقعات ببلوغ السوق ذروته خلال النصف الأول من العام الجاري، مع احتمالية تباطؤ أو استقرار في الأسعار على المدى المتوسط، وذلك في ظل مخاوف من إمداد زائد قد يصل إلى حوالي 200 ألف وحدة سكنية جديدة خلال السنوات الثلاث المقبلة . ويظل العائد الإيجاري في دبي عند مستويات جاذبة بلغت 7.47% حتى منتصف 2025، متفوقاً بفارق كبير على عوائد مدن مثل سنغافورة ولندن .

ويشير تحليل أجرته مؤسسة \"إنجيل آند فولكرز\" إلى أن النمو في دبي أصبح مدعوماً بطلب حقيقي من المستخدمين النهائيين والمقيمين الدائمين، بعيداً عن المضاربات التي ميزت دورات سابقة، حيث تجاوز عدد سكان الإمارة حاجز الأربعة ملايين نسمة، مع توقعات بإضافة ما بين 175 و225 ألف نسمة إضافيين في 2026 .

التوترات الجيوسياسية تفرض اختباراً للصلابة

غير أن المشهد العقاري لا يمكن فصله عن التطورات الجيوسياسية المتسارعة في المنطقة. فمع تصاعد الحرب الإيرانية الأميركية وتداعياتها المحتملة، حذرت وكالة التصنيف الائتماني \"إس آند بي غلوبال\" من أن سوق دبي العقاري يواجه \"اختبار ضغط\" حقيقياً . وتشير الوكالة في تحليلها الصادر في مارس 2026 إلى أن استمرار النزاع لأكثر من أربعة أسابيع قد يؤدي إلى انخفاض في أحجام المعاملات والأسعار، خاصة في قطاع الوحدات الفاخرة والفائقة الفخامة التي تعتبر الأكثر حساسية لتقلبات المعنويات .

وتضيف الوكالة أن قطاع الإنشاءات قد يواجه تحديات تتعلق بسلاسل التوريد في حال تعطلت حركة المرور عبر مضيق هرمز، ما قد يؤدي إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء . ومع ذلك، تشير \"إس آند بي\" إلى أن المطورين الكبار في دبي يدخلون هذه الفترة بمراكز سيولة قوية، حيث تصل الإيرادات المؤجلة في محافظهم إلى ما بين 2.1 و5.2 سنة من الإيرادات، مع وجود ضوابط تنظيمية صارمة لحسابات الضمان تحد من حدة المخاطر .

مصر.. استقرار مدروس ومرونة في مواجهة التحديات

على الجانب الآخر من الخريطة العقارية العربية، يدخل السوق المصري عام 2026 بحالة من النضج والاستقرار بعد عام من \"إعادة التموضع\"، وفق تقرير صادر عن اتحاد مطوري العقارات المصريين . وقد شهدت الأسعار ارتفاعاً بين 20 و30% في 2025، مع توقعات بنمو أكثر اعتدالاً يتراوح بين 8 و12% في العام الجاري، مدعوماً بانخفاض متوقع في أسعار الفائدة وتحسن الرؤية الاقتصادية الكلية .

ويشير رئيس مجموعة طلعت مصطفى، هشام طلعت مصطفى، إلى أن الطلب القوي المدعوم بنمو سكاني يضم 65% من الشباب تحت سن الثلاثين، واحتياجات سنوية تصل إلى مليون زواج، سيستمر في دعم القطاع العقاري المصري . ويضيف أن ارتفاع تكاليف البناء يجعل من المستبعد حدوث أي انخفاض في الأسعار خلال الفترة المقبلة، مع تحول السوق نحو منتجات أكثر نضجاً وجودة .وقد لفت التقرير الصادر عن اتحاد المطورين إلى أن صفقات استثمارية كبرى مثل رأس الحكمة وعلم الروم عززت مكانة مصر على خريطة الاستثمار العقاري العالمية، مع توقعات بازدياد الطلب على الوحدات متوسطة السعر والمشاريع متعددة الاستخدامات .

توصيات وفرص في سوق يبحث عن التوازن

على الرغم من الإيجابيات التي تزخر بها الأسواق العربية، يؤكد المحللون على ضرورة توخي الحذر في ظل تحول السوق نحو مرحلة أكثر نضجاً وتوازناً. وتشمل المخاطر الرئيسية المطروحة خطر الإمداد الزائد في دبي، واستمرار التقلبات الجيوسياسية، وتأثير أسعار الفائدة العالمية على تكاليف التمويل . وفي هذا السياق، تنصح التقارير المستثمرين بالتركيز على المشاريع المدعومة حكومياً والمواقع الاستراتيجية والمطورين الموثوقين، مع اعتماد استراتيجيات استثمار طويلة الأجل بعيداً عن المضاربات القصيرة.

يظل السوق العقاري العربي جاذباً للمستثمرين المحليين والدوليين بفضل الأساسيات الاقتصادية القوية والإصلاحات الهيكلية المستمرة، غير أن نجاح الملاذات الآمنة في المنطقة سيتوقف بشكل كبير على قدرتها على احتواء تداعيات التوترات الإقليمية والحفاظ على ثقة المستثمرين في مناخ من الشفافية والاستقرار.